Mietminderung
Verringerung des Mietzinses aufgrund eines Mangels der Mietsache (Wohnungsmängel).
- Das Gesetz unterscheidet grundsätzlich zwei Arten von Wohnungsmängeln:Die Wohnung hat einen Fehler, der den vertragsgemäßen Gebrauch erschwert oder ganz unmöglich macht (z.B. defekter Boiler, feuchte Wand).
- Der Wohnung fehlt eine vertraglich zugesicherte Eigenschaft oder diese Eigenschaft fällt später weg.
Für die Pflicht des Vermieters zur Mängelbeseitigung ist es grundsätzlich unerheblich, ob ein Verschulden vorliegt. Vermieter haften auch für Mängel, die sie gar nicht beseitigen können (z.B. für den Lärm einer Baustelle). Allerdings können sie nicht verpflichtet werden, Mängel zu beseitigen, die die Mieter selbst verschuldet haben.
Geringfügige bzw. unerhebliche Mängel berechtigen nicht zur Mietminderung. Das gilt auch für sogenannte Bagatellschäden, wenn ihre Beseitigung vertraglich auf den Mieter abgewälzt ist. War der Schaden dem Mieter bereits beim Einzug bekannt, so entfällt grundsätzlich das Mietminderungsrecht.
Vermieter sind verpflichtet, Wohnungsmängel unverzüglich zu beseitigen. Umgekehrt sind Mieter verpflichtet, ihre Vermieter umgehend von aufgetretenen Mängeln in Kenntnis zu setzen. Der Vermieter ist nur dann automatisch zu Mängelbeseitigung verpflichtet, wenn er den Mangel selbst verschuldet hat. Trifft den Vermieter aber kein persönliches Verschulden an dem Mangel (z. B. Heizungsausfall), kann er nur dann belangt werden, wenn er sich mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet. Das ist dann der Fall, wenn eine angemessene Frist verstrichen ist, ohne dass der Schaden beseitigt wurde.
Kommt der Vermieter der Aufforderung zur Mängelbeseitigung nicht unverzüglich nach, haben Mieter folgende Möglichkeiten:
- Mietminderung: Das Mietminderungsrecht besteht grundsätzlich solange, wie der Mangel vorhanden ist. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Umfang der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauches der Mietsache. Der geminderte Betrag braucht später nicht zurückgezahlt zu werden.
- Zurückbehaltung der Miete: Der zurückbehaltene Betrag muss später nachgezahlt werden.
- Schadensersatz: Jedoch nur, wenn der Vermieter den Mangel selbst verschuldet hat oder sich mit der Beseitigung in Verzug befindet.
- Mängelbeseitigungsklage: Der Vermieter muss sich jedoch mit der Mängelbeseitigung in Verzug befinden. Zuständig ist das Amtsgericht des Ortes, in dem sich die Mietwohnung befindet.
- Ersatzvornahme: Hierfür ist es zwingend erforderlich, dass der Vermieter sich mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet.
- Außerordentliches Kündigungsrecht: Dies gilt nur bei besonders schwerwiegenden Mängel und wenn der Vermieter den Mangel selbst verschuldet hat oder sich mit der Beseitigung in Verzug befindet.
Mieter müssen im Bestreitensfall die Existenz des Mangels beweisen. Vermieter hingegen sind für ihre Behauptung, der Mieter hätte den Mangel selbst verursacht, beweispflichtig.
Das Recht zur Mietminderung lässt sich grundsätzlich nicht ausschließen. Auch die Ersatzvornahme kann im Mietvertrag nicht rechtswirksam verboten werden. Das Recht auf Schadensersatz kann hingegen per Mietvertrag ausgeschlossen werden - allerdings nicht in Fällen, bei denen der Vermieter den Mangel durch Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit selbst herbeigeführt hat.
Zahlt der Mieter, der den Mangel bereits längere Zeit kennt, vorbehaltlos den vollen Mietzins, ohne Beanstandungen zu erheben, so verliert der Mieter den Anspruch auf Minderung. Hierbei kann ein Zeitraum von einem halben Jahr ausreichen.
Wer unberechtigterweise die Miete mindert, riskiert eine Nachzahlung. Stellt sich später heraus, dass es überhaupt keinen Anlass für eine Mietminderung gab, droht sogar die fristlose Kündigung, sobald der Zahlungsrückstand mehr als zwei Monatsmieten beträgt.
Praxistipp:
Der Mieter kann die Miete einstweilen unter Vorbehalt zahlen. Dies ist dem Vermieter schriftlich mitzuteilen. In einem solchen Fall wird das Minderungsrecht nicht verwirkt - der Mieter zahlt die Miete zunächst in alter Höhe weiter und nimmt die Mietminderung später rückwirkend vor (wenn er sich über die Höhe der Mietminderung sicher ist).
siehe hierzu auch:
Lexikon:
