Haftung des Verwalters
Der Verwalter hat die Aufgaben und Pflichten, die er nach diesem Vertrag übernommen hat, eigenverantwortlich, sorgfältig, ordentlich und sachkundig auszuführen. Verletzt er seine Pflichten schuldhaft, also vorsätzlich oder fahrlässig unter Außerachtlassung der erforderlichen Sorgfalt, so ist er den Eigentümern zum Ersatz eines dadurch entstandenen Schadens verpflichtet.
Rechtstipp: Bei größeren Wohneigentumsanlagen sollten die Wohnungseigentümer deshalb darauf achten, dass der Verwalter eine Vermögensschadenhaftpflicht abgeschlossen hat!
Folgende Schadensersatzansprüche sind denkbar und kommen in der Praxis häufig vor:
- Der Verwalter übersieht bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufträgen die Verjährungsfrist hinsichtlich Gewährleistungsansprüchen wegen bekannter Mängel oder bezüglich der Geltendmachung von Baumängeln beim Bauträger.
- Der Verwalter kümmert sich zu spät um Wohngeldrückstände, so dass Zahlungen, die zu einem früheren Zeitpunkt noch beizubringen gewesen wären, nicht mehr eingefordert werden können.
- Der Verwalter verletzt Verkehrssicherungspflichten und ein Dritter oder ein Eigentümer kommt zu Schaden (z. B. fehlende Überwachung der Absicherung von Bauarbeiten, Einsturz von Gebäudeteilen aufgrund mangelhafter Instandhaltung, fehlerhafte Organisation der Schneeräum- und Streupflicht)
- Der Verwalter unterlässt Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten und dadurch vergrößern sich Schäden an Sonder- oder Gemeinschaftseigentum.
Nach der Rechtsprechung setzt die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter eine Beschlussfassung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft voraus, wenn es sich um gemeinschaftsgebundene Schadensersatzansprüche handelt. Ohne diesen so genannten "Vorschaltbeschluss" ist der einzelne Eigentümer nicht berechtigt, gegen den Verwalter Schadenersatz mit Leistung an die Wohnungseigentümergemeinschaft oder anteiligen Schadensersatz an sich selbst zu verlangen. Eines Vorschaltbeschlusses bedarf es jedoch nicht, wenn der Schaden nur einem einzelnen Eigentümer entstanden ist.
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