Mietverträge zwischen Angehörigen

Immobilienbesitzer sind finanziell oft besser dran, wenn sie ihr Eigenheim an Angehörige vermieten (Mietverhältnisse zwischen nahen Angehörigen). Vorausgesetzt, sie erzielen ein hohes Einkommen und sind nicht auf die Erlöse aus der Vermietung des Immobilienbesitzes angewiesen.

Durch eine Vermietung an Angehörige können leichter Verluste realisiert werden - dies hilft beim Senken der eigenen Steuerlast.

Eine verbilligte Vermietung liegt vor, wenn die vereinbarte Miete im Vergleich zur ortsüblichen Marktmiete niedriger ist. Das bedeutet vom Grundsatz her, dass die Aufwendungen für die vermietete Wohnung nur anteilig als Werbungskosten absetzbar sind, und zwar im Verhältnis der vereinbarten Miete zur ortsüblichen Miete.
Doch hier gibt es eine vorteilhafte Kulanzregelung in § 21 Absatz 2 EStG: Werbungskosten sind nur dann anteilig absetzbar, wenn die vereinbarte Miete seit 2004 weniger als 56 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Bei einer Miete von mindestens 56 Prozent der Ortsmiete können die Werbungskosten also in voller Höhe abgesetzt werden.

Zusätzlich ist seit dem 1. Januar 2004 aufgrund eines Urteils des Bundesfinanzhofes (BFH) (Urteil des BFH vom 05.11.2002, Aktenzeichen: IX R 48/01, veröffentlicht in:  BStBl 2003 II S. 646) und zwei Erlassen des Bundesfinanzministeriums (BMF-Schreiben vom 29.07.2003, veröffentlicht in: BStBl. 2003 I, Seite 405 sowie vom 08.10.2004, IV C 3 - S 2253 - 91/04, BStBl 2004 I S. 933) eine weitere bedeutsame Beschränkung zu beachten: Die Werbungskosten sind nur dann ohne Weiteres in vollem Umfang absetzbar, wenn die vereinbarte Miete mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Liegt die vereinbarte Miete hingegen im Bereich zwischen 56 und 75 Prozent der ortsüblichen Miete, ist eine Prognoserechnung über einen Zeitraum von 30 Jahren erforderlich, in der alle voraussichtlichen steuerpflichtigen Erträge und alle anfallenden abzugsfähigen Werbungskosten zu erfassen sind. Falls keine objektiven Umstände für die Schätzung erkennbar sind, können die künftigen Einnahmen und Ausgaben aufgrund der Zahlungen in den letzten 5 Jahren geschätzt werden.

Das Ergebnis der Ertragsprognose hat dann folgende steuerliche Konsequenz:

• Nur wenn die Ertragsprognose positiv ist, sind die Werbungskosten in vollem Umfang abziehbar.
• Ist die Ertragsprognose jedoch negativ, d. h. sind die Werbungskosten im Prognosezeitraum insgesamt höher als die Mieteinnahmen, werden die Werbungskosten nur anteilig im Verhältnis der vereinbarten zur ortsüblichen Miete steuermindernd anerkannt.

Der BFH betont ausdrücklich, dass die negative Ertragsprognose nicht als "Liebhaberei" gewertet wird und deshalb nicht dazu führt, dass die gesamten Werbungskosten nicht absetzbar und die Mieteinnahmen nicht steuerpflichtig wären.

Wohnen Angehörige, beispielsweise volljährige Kinder oder die eigenen Eltern, in einer abgeschlossenen Wohnung im selben Haus, sollten in jedem Fall Mietverträge abgeschlossen werden. Denn nur bei Zahlung einer Miete sind die Kosten für die Wohnung als Werbungskosten abzugsfähig. Im Gegenzug entstehen zwar Einnahmen aus Vermietung, doch im Allgemeinen entsteht ein Verlust aus Vermietung, der mit anderen positiven Einkünften steuermindernd verrechnet werden kann.

Zu beachten ist, dass die Mietverträge mit Angehörigen einem Fremdvergleich standhalten müssen. Leider wird diese wichtige Voraussetzung für die Anerkennung des Mietverhältnisses und damit für den Werbungskostenabzug von Vermietern immer wieder auf die leichte Schulter genommen. Hartnäckige Vermieter versuchen dann ihr Recht vor den Finanzgerichten oder dem Bundesfinanzhof zu erlangen. Wenn aber das Mietverhältnis dem "Fremdvergleich" nicht standhält, bleibt der Werbungskostenabzug versagt.

Daher sollten Vermieter nachfolgende Punkte bei der Ausgestaltung und tatsächlichen Durchführung ihrer Mietverträge mit nahen Angehörigen unbedingt berücksichtigen:

• Mietverträge möglichst schriftlich abfassen und wichtige Angaben wie vermietete Wohnfläche, Mietpreis sowie anteilige Nebenkosten festhalten.
• Der Mietvertrag zwischen nahen Angehörigen muss rechtlich wirksam geschlossen und gemäß der Vereinbarung tatsächlich durchgeführt werden.
• Den Beginn der Vermietung und Unterschrift der Vertragsparteien nicht vergessen.
• Die Miete und Nebenkosten pünktlich und vollständig bezahlen, am besten per Lastschrift oder Überweisung.
• Die Miete darf nicht entgegen der Vereinbarung statt monatlich, jährlich oder in einem Gesamtbetrag für mehrere Jahre gezahlt werden.
• Es dürfen keine nicht abgeschlossenen Wohnräume im Haus der Eltern sein, die an volljährige Kinder vermietet werden.
• Angehörige dürfen sich nicht wechselseitig Räume vermieten.

Dabei hat aber nicht jede geringfügige Abweichung vom Üblichen sofort die steuerliche Nichtanerkennung zur Folge. Dies gilt insbesondere, wenn diese durch geschäftliche Unerfahrenheit der Beteiligten verursacht sind. Entscheidend sind vielmehr eine ernsthafte Vereinbarung und die tatsächliche Durchführung. Der Bundesfinanzhof hat in seinem Urteil vom 7.6.2006 (Az. IX R 4/04, BStBl 2007 II S. 294) festgestellt, dass formale Fehler in Verträgen zwischen nahen Angehörigen steuerlich irrelevant sind, wenn sich die Parteien an den Vertrag halten und nach Fehlererkenntnis für eine Korrektur sorgen. Allerdings kommt der Formunwirksamkeit eines unter nahen Angehörigen abgeschlossenen Vertrages eine Indizwirkung gegen dessen steuerrechtliche Anerkennung zu (BFH-Urteil vom 22.2.2007, IX R 45/06).

Die Finanzverwaltung geht allerdings nicht soweit wie der BFH. Hiernach sind tatsächlich durchgeführte Verträge zwischen nahen Angehörigen nur ausnahmsweise von Anfang an steuerlich zu berücksichtigen, wenn den Vertragspartnern die Nichtbeachtung der Formvorschriften nicht angelastet werden kann und sie zeitnah nach dem Erkennen der Unwirksamkeit oder dem Auftauchen von Zweifeln an der Wirksamkeit des Vertrages die erforderlichen Maßnahmen eingeleitet haben, um die Wirksamkeit herbeizuführen oder klarzustellen (BMF 2.4.2007, IV B 2 - S 2144/0, BStBl 2007 I S. 441).

Der BFH hat seine Sichtweise anschließend noch einmal konkretisiert:

• Halten nahe Angehörige zivilrechtliche Formerfordernisse nicht ein, spricht dies im Rahmen der steuerrechtlichen Beurteilung des Vertrages gegen den vertraglichen Bindungswillen (BFH 12.5.2009, IX R 46/08). Denn Vertragsverhältnisse zwischen nahen Angehörigen sind steuerrechtlich nur anzuerkennen, wenn die Verträge bürgerlich-rechtlich wirksam vereinbart worden sind und sowohl die Gestaltung als auch die Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen. Fehlt es innerhalb eines Familienverbundes typischerweise an einem Interessensgegensatz und können zivilrechtliche Gestaltungsmöglichkeiten steuerrechtlich missbraucht werden, so ist es im Interesse einer effektiven Missbrauchsbekämpfung geboten und zulässig, an den Beweis des Abschlusses und an den Nachweis der Ernstlichkeit von Vertragsgestaltungen zwischen nahen Angehörigen strenge Anforderungen zu stellen. Die Indizwirkung gegen den vertraglichen Bindungswillen wird verstärkt, wenn es den Vertragspartnern angelastet werden kann, zivilrechtliche Formvorschriften insbesondere bei klarer Rechtslage nicht beachtet zu haben.
• Lassen die Vertragsbeteiligten zivilrechtliche Formerfordernisse unbeachtet, so führt dieses Beweisanzeichen gegen die Ernsthaftigkeit der getroffenen Vereinbarung - anders als z.B. das Nichterfüllen eines gesetzlichen Tatbestandsmerkmals - nicht allein und ausnahmslos dazu, das Vertragsverhältnis steuerrechtlich nicht anzuerkennen. Die Indizwirkung gegen den vertraglichen Bindungswillen wird aber verstärkt, wenn den Vertragspartnern die Nichtbeachtung der Formvorschriften insbesondere bei klarer Zivilrechtslage angelastet werden kann (BFH 23.4.2009, IV R 24/08, BFH/NV 2009 S. 1427).

Werden diese wichtigen Rahmenbedingungen beachtet, steht der steuerlichen Anerkennung des Mietverhältnisses nichts entgegen und die Werbungskosten können dann zu 100 Prozent geltend gemacht werden.
Zu den Werbungskosten zählen unter anderem

• Finanzierungsaufwand,
• Grundsteuer,
• Gebäudeabschreibung,
• Reparatur-, Erhaltungs- und Renovierungskosten,
• Versicherungen und
• laufende Betriebskosten.

Steuertipp:
Nach neuer BFH-Rechtsprechung kann ein Mietverhältnis auch mit einem unterhaltsberechtigten Kind abgeschlossen werden. Es ist unschädlich, wenn das Kind die Miete aus dem Barunterhalt oder durch Verrechnung mit dem Barunterhalt der Eltern zahlt (Urteil des BFH vom 19.10.1999, veröffentlicht in: BStBl. 2000 II, Seite 223). Ebenso ist es unschädlich, wenn das Kind die Miete aus einer einmaligen Geldschenkung der Eltern bestreitet (Urteil des BFH vom 28.03.1995, veröffentlicht in: BStBl. 1996 II, Seite 59).
Grund für diese großzügige Ansicht: Nach dem Zivilrecht steht es den Eltern frei, wie sie ihrem Kind Unterhalt gewähren. Sie können Barunterhalt oder Naturalunterhalt leisten, und sie können neben Barunterhalt auch eine Wohnung bereitstellen. Deshalb ist es nicht rechtsmissbräuchlich, wenn die Eltern dem Kind zunächst Barunterhalt zukommen lassen und dann einen Teil dieses Unterhalts als Miete kassieren (Urteil des BFH vom 19.10.1999, veröffentlicht in: BStBl. 2000 II, Seite 224).

Ein Mietverhältnis wird allerdings nicht anerkannt, wenn das Kind mit seinen Eltern noch eine Haushaltsgemeinschaft bildet, beispielsweise bei Vermietung eines Zimmers in der Familienwohnung. Nicht anerkannt wird auch eine "Vermietung" von Wohnräumen an volljährige unterhaltsberechtigte Kinder, wenn die Wohnräume keine abgeschlossen Wohnung bilden. Erforderlich ist hier eine eindeutige Trennung vom Haushalt der Eltern (Urteil des BFH vom 16.01.2003, veröffentlicht in: DStR 2003, Seite 284).

Probleme gibt's auch, wenn die Eltern an der Wohnung mehr Rechte haben als einem Vermieter zustehen, etwa ein Mitbenutzungsrecht an der Wohnung (Urteil des BFH vom 19.10.1999, veröffentlicht in: BStBl. 2000 II, Seite 224).

Beispiel:
Die Eltern erwerben am Studienort des Kindes eine Eigentumswohnung für 100.000 Euro (ohne Grund und Boden).

Bei einem Spitzensteuersatz von 40 Prozent beträgt die Steuerersparnis rund 5.000 Euro. Außerdem sparen die Eltern noch die Mietkosten für eine "Studentenbude". Hinzuweisen ist allerdings auf die oben genannte neue BFH-Rechtsprechung, nach der die Ertragsprognose über einen Zeitraum von 30 Jahren positiv sein muss.

Hinweis:
Ein Missbrauch rechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten liegt nicht vor, wenn ein Ehegatte dem anderen seine an dessen Beschäftigungsort belegene Wohnung im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung zu fremdüblichen Bedingungen vermietet (BFH 11.3.2003, IX R 55/01, BStBl 2003 II S. 627).

<< Zurück Inhaltsverzeichnis Vorwärts >>

Antwort direkt vom Rechtsanwalt (vor Ort, online, am Telefon)